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予龙:双重外力下的香港楼市  

2014-03-14 13:55:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国际金融危机后的2009年至20134年间,明显受到美国的量化宽松货币政策和中国内地强劲的经济及宽松的海外投资政策的双重刺激,香港楼价几乎翻番。高昂的房价令大批等待置业的香港居民望而生畏,甚至怨声载道,迫使港府出台逐步苛厉的打压楼价政策,但一年来针对非香港永久居民的印花税(至少15%)并没有实质上收到立刻打压房价的效果,只是重挫交易量。而眼下美国的量化宽松已经终止,中国也开始收紧银根并打压高档消费和资金外流,原先刺激香港楼市的两大根源都已消除或正在减缓,香港的楼市将何去何从,已经成为人们关注的热点。

据彭博通讯社报道,香港各路开发商已经预感到楼价暴跌的临近,正推出住宅类房产高达20%的打折促销,特别是针对受到印花税影响最为严重的豪宅。今年以来,尽管豪宅市场相对消停,房价千万元以上的豪宅价格已经下跌6%,而其它类型房产则变动不大。巴克莱、瑞银、杰富瑞等银行的分析师相继预测,由于楼盘供给量增加,政府印花税的效力以及首付要求的提高,香港有可能在2016年前楼价下跌三成。香港房地产大亨李嘉诚也说过,由于央行多次告诫香港房地产市场处于过热的危险期,地价太高,他的长江实业集团正减缓购地。

楼市下跌往往是从开发商股价下跌和交易量萎缩开始的。恒生地产指数显示,2013年该指数下跌9.2%,进入2014年后又跌去3.9%,下跌的速度似乎在加快。该指数于2012上升2.9%,攀至巅峰,然后缓步下滑,楼价跟随其后大约9个月也攀至巅峰。而交易量萎缩则是从去年二月份政府推行印花税后开始明显呈现,5个月后楼价进入巅峰,使得全年楼价依然上涨2.8%。但2013年二月至十二月的11个月楼盘交易量仅为4.6万套,远低于2012年同期的7.8万套,萎缩了四成之多。

香港楼价过高,在全球主要城市首屈一指,远高于其后的纽约、伦敦和东京,原因可以归咎于两个方面,一是超低利率,二是内地购房投资的涌入。可支付率(Affordability Ratio)是衡量购房者的可承受水平,香港购屋者必须支付高于60%的收入用于按揭本息,远高于全球主要城市。港币长期与美元挂钩,难免要接受美元泛滥造成的后果。香港的低利率是美国QE(量化宽松)政策的产物,随着QE的终止,货币供给将会减少,对香港的泡沫化的楼市即是釜底抽薪的威胁。而香港又是中华人民共和国的领土,自然也要承受内地中国人投资和炒作者的侵扰。港府可以通过政策限制或减少内地居民的炒作,而面对美国人的货币政策却无能为力。承受高房价和房价泡沫或许就是香港人的宿命。

    根据法国兴业银行的最新策略报告,香港楼市很快将会成为美国紧缩政策的牺牲品,2014年将是个拐点,恐怕是怎么冲高的楼价还要怎么下来,目前香港楼价被高估了30%。 尽管如此,到目前为止,除了交易量继续萎缩之外,楼价依然坚挺,这更多是港府印花所起的作用。瑞信银行则认为,香港楼价肯定会有适度的调整,但绝不会暴跌,因为香港人的家庭收入仍在增加,就业市场依然活跃。现在要看的就是美国的货币收紧政策将如何反映到香港的信贷市场,最后落实到楼市之中。

    另一个重要的影响香港楼市的外部因素就是内地经济放缓所造成的结果。不仅大批内地居民投资香港房地产,内地银行也大量介入香港的房地产投资。内地资金流入香港开始减缓,将给香港的房地产业带来双重的挤压,原来被认为是适度的调整,是否会演变成高度的震荡,现在还很难断言,但戏剧性的暴跌似乎不在任何人的预料之中,更何况港府手中还握有闸门的扳手,应该可以起到缓和市场的作用。但万事难料,如果银行信贷利率上升到业主无法承受的水平,或者内地出现钱荒,业主抛售手中房产不是没有可能,而大量的抛售必将带来楼价暴跌。

 

(本文节选自:疯狂的信用,作者予龙,东方出版社)

 

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